臺灣公民在澳洲購置不動產之完整指引（2025年版）
澳洲憑藉透明法制、高租金報酬與長線資本增值潛力，持續吸引全球資金。對臺灣自然人或企業而言，2025年4月起生效的「外國人暫時禁購成屋令」使投資路徑出現結構性改變，但新成屋、預售屋、空地與商業地產依舊開放。本報告以臺灣買方視角，系統性梳理簽證身份、FIRB審批、融資、稅務、申報與交割後管理等六大面向，並特別關注臺灣公司在澳設立營業據點與取得商業登記（ABN）之連動需求，協助讀者在變動政策中做出最適決策。
摘要：關鍵發現
2025年4月1日至2027年3月31日，外國人（含臺灣公民）原則上不得購買「已有人居住過的成屋」，除非符合狹窄例外（例如購入後拆除重建為多戶住宅）。臺灣買家仍能透過「新成屋、預售屋、空地自建、商業地產」四大管道進場，但須先向澳洲稅務局（ATO）轄下外國投資審查辦公室（FIRB）線上申請並繳納審批費，最低門檻為14,100澳元。購後四年內須完成住宅興建，否則面臨強制出售與罰款。臺灣公司若計畫在澳持有資產，建議先註冊澳洲商業號碼（ABN），再透過「境外公司登記」取得地主身分，以利後續開設銀行帳戶、申報貨服稅（GST）與租金扣繳。新南威爾斯、維多利亞與昆士蘭三州額外課徵8%「外國買家附加印花稅」，加上聯邦年度空置稅，整體持有成本較本地買家高2–3%。然而，若採「自建出租」或「預售屋轉售」策略，仍可透過折舊抵減與資本增值稅折扣取得稅後內部報酬率（IRR）4.5–6%之間。
一、身份界定：臺灣公民是否屬「外國人」
澳洲《1975年外國併購與接管法》將「外國人」定義為非澳洲公民、非永久居民、非紐西蘭特殊類別簽證持有人之個人，或外國企業／政府持有實質權益（≥20%）之公司與信託。臺灣護照持有人即使擁有澳洲稅號（TFN），仍被歸類為外國人，須遵循FIRB程序。唯一例外是已取得永久居留（PR）或正在申請PR且持過橋簽證者，可申請購買一戶成屋自住，但2025–2027年間此管道亦暫停。因此，臺灣買家幾乎只能透過「新住宅」或「空地自建」路徑合規進場。
二、可購標的與最新禁令細節
2.1 新成屋與預售屋
「新成屋」指首次出售且未曾有人居住超過12個月之住宅，或開發商原交易未能交割之替代買家。預售屋（off-the-plan）因尚未取得產權，亦歸入新成屋類別。臺灣買家可無需競標，直接申請FIRB批准，且不受數量限制。須注意，部分州政府要求開發商先取得「外國買家豁免證書」，買方才能沿用該證書快速成交，否則須個別申請。
2.2 空地自建
vacant residential land 必須在批准日起四年內完成住宅建築，並在完工後30天內提交證明。若無法如期完工，FIRB有權要求強制出售，且兩年內禁止再申請新案。對臺灣買家而言，自建優勢在於可控制建造成本、選用高折舊率設備以提高節稅效果，並可在落成後立即出租，產生穩定現金流。
2.3 商業地產與農地
若臺灣企業擬在澳設立分支或物流中心，可透過「商業用地」途徑購置廠房或辦公室。商業地產門檻較高，金額超過2.75億澳元才須FIRB審查，但敏感產業（農業、能源、基礎設施）門檻降至6,100萬澳元。農地投資則須額外登記於「外資農地登記簿」，並每年申報持有變動。
三、FIRB線上申請流程與審批時間
3.1 註冊myID與選擇服務通道
無論個人或公司，第一步皆為下載澳洲政府「myID」App，完成基本身份認證（Basic或Standard等級）。公司申請人須再進入「Relationship Authorisation Manager（RAM）」將個人myID與公司ABN綁定，才能以「外國投資者」身分登入ATO線上系統。
3.2 填表與繳費
住宅類申請統一使用「Residential Property Application」表單，需填寫買方護照、擬購標的地址、購價區間、資金來源、是否涉及信託結構等。2025年6月起最低審批費為14,100澳元（購價<100萬澳元），超過100萬後每增加100萬遞增約1萬澳元。繳費後官方時鐘才啟動，法定審查期限為30天，但實務上多於10–14天內核發「無異議通知」（No Objection Notice, NON）。
3.3 常見補件要求
臺灣買家常被要求補充「資金來源聲明」與「臺灣稅務居民證明」。若購屋款來自臺灣房貸，需提供銀行貸款合約英文譯本並經公證；若來自售屋所得，則須附上臺灣不動產買賣契約與資金匯入澳洲銀行之匯率水單。缺乏完整文件將導致審查期翻倍，甚至收到「意向拒絕」（Proposed Notice of Refusal），須於10天內回覆。
四、融資與外匯：臺灣資金如何合規出海
4.1 澳洲銀行對臺灣買家之授信政策
受到澳洲審慎監理局（APRA）壓力，本地銀行對「純外國收入」借款人已收緊貸款成數（LVR）至60–70%，且須提供臺灣所得稅單、薪資轉帳存摺與聯徵中心信用報告。部分銀行接受「國際收入評估表」（Foreign Income Verification Form），但會以匯率折扣係數0.8–0.9折算，變相拉低借款額度。若臺灣買家已在澳取得ABN並有當地租金收入，則可適用本地成數（最高80%），但仍須購買「貸款保險」（LMI）。
4.2 臺灣端外匯申報
依臺灣《外匯收支或交易申報辦法》，單筆匯出超過50萬美元等值，須先向央行申請「大額匯款核准」。實務上，多數臺灣買家採「分筆匯款」策略，以直系親屬每人每年100萬美元額度，分2–3次匯至澳洲律師信託帳戶。須保留每筆匯款之「結匯申報書」與「SWIFT電文」，以供後續FIRB抽查。
4.3 替代融資：非銀行機構與臺資銀行澳洲子行
若無法取得主流銀行貸款，可考慮非銀行金融機構（例如Firstmac、Pepper Money），其LVR可達75%，但利率高出1.5–2%。臺資銀行（兆豐、國泰、一銀）在雪梨、墨爾本設有子行，對臺灣客戶採用「雙邊徵信」，可接受臺灣不動產作為擔保，提供澳幣或新臺幣雙幣貸款，利率約4.5–5.2%，為近期熱門選項。
五、稅務衝擊：聯邦與州政府雙重課稅
5.1 印花稅與外國買家附加稅（Surcharge）
以新南威爾斯州為例，2025年7月起外國買家須支付8%附加印花稅，加上原本5.5%基準稅率，總計13.5%。維多利亞州附加稅同為8%，但基準稅率採累進制，總成本約14–15%。昆士蘭州附加稅7%，加上基準3.5%，總計10.5%。若透過「公司」或「信託」持有，須額外繳納「土地持有者稅」（Landholder Duty），稅率與個人相同，無減免空間。
5.2 年度土地稅與空置稅
各州對價值超過門檻（新州1,075,000澳元、維州50,000澳元）之土地課徵土地稅，外國業主無免征額。聯邦另課「年度空置費」（Annual Vacancy Fee），金額與FIRB申請費相同，若房屋一年內自住或出租未達183天即須繳納。若透過「建商回租」模式，須確保租約於成交日起30天內生效，並上傳至「外資住宅登記簿」，否則仍被視為空置。
5.3 租金所得與資本利得
租金收入併入澳洲所得稅，非稅務居民稅率32.5%起跳，超過135,000澳元即達37%，且無免稅門檻。出售時，資本利得稅（CGT）亦無50%折扣，須全額課稅。若臺灣買家同時為臺灣稅務居民，須注意澳臺之間無租稅協定，兩地皆可能課稅，需透過「海外稅額扣抵」避免雙重課稅。
5.4 商品與服務稅（GST）
若臺灣公司登記ABN並自建新屋，完工後出售須課10% GST，但可採「保證金制度」（Margin Scheme）降低稅基。若僅出租，則租金屬「住宅租賃」免稅範疇，無須報繳GST，但可申報投入之GST進項，取得退稅現金流。
六、臺灣公司如何設立澳洲據點並取得ABN
6.1 申請ABN之前置條件
非居民企業須證明「在澳從事企業活動」或「與澳洲間接稅區有供應連結」，最常見做法為「購置商業不動產並出租」或「設立倉儲並銷售商品」。申請時須提供公司設立證明、臺灣稅籍編號、主要營業項目英文說明，以及澳洲聯絡地址（可使用律師樓或會計師事務所擔任Registered Agent）。
6.2 文件認證與郵寄流程
臺灣公司文件須經「臺北經濟文化辦事處」（澳洲駐臺代表處）認證，並附「Non-resident ABN application – certified identity documents cover sheet」後郵寄至澳洲稅局Albury信箱。處理時間約20–28個工作天，核發後即可申請澳洲銀行帳戶、GST登記與「外國投資者線上服務」。
6.3 持續申報義務
取得ABN後，即使無營收，亦須每年提交「無營業申報」（NIL return），否則ABN將被停用。若預期年營收超過75,000澳元，須主動登記GST，並按季繳納Business Activity Statement（BAS）。臺灣母公司若將澳洲盈餘匯回，須留意臺灣《所得基本稅額條例》之「海外所得」課稅門檻670萬元新臺幣，超過部分按20%計算基本稅額。
七、交割後管理：出租、維護與再出售
7.1 委託租賃管理公司
澳洲租賃市場採「押金第三方託管」制度，房東須於7日內將押金存入州政府帳戶。建議臺灣業主選用「全權管理服務」（Full Management），服務費約租金7–8%，包含收租、維修、年檢與稅務報表。若採「僅代尋房客」服務（Letting Only），收費1–1.5個月租金，但後續管理需自行處理，容易因時差與法規不熟而違約。
7.2 保險與折舊報告
房東保險（Landlord Insurance）涵蓋房客欠租與惡意破壞，年保費約350–450澳元。另可委託「數量測量師」（Quantity Surveyor）製作「折舊報告」（Tax Depreciation Schedule），新建住宅首十年可折舊項目達原始建造成本2.5–4%，對非稅務居民而言，每1萬澳元折舊可節稅3,250澳元。
7.3 再出售之FIRB「回售豁免」
外國人出售澳洲住宅無須另申FIRB，但若買方亦為外國人，則由買方重新申請。臺灣賣家須在簽約後30天內向ATO通報交易細節，並更新「外資住宅登記簿」。若持有期間未滿12個月即出售，ATO可能啟動「土地投機審查」，要求提供購屋資金流向與出售原因，以確認非「短線炒作」。
八、風險與爭議解決
8.1 政策變動風險
2025–2027年成屋禁令已引發國際投資者訴訟威脅，若2027年後政策延長，臺灣買家將更依賴新屋市場，可能導致建商議價空間縮小。建議在買賣契約中加入「FIRB政策變更解約條款」（FIRB Clause），約定若法律變更使交易非法，買方得無息解約並取回訂金。
8.2 匯率與資金回流
澳幣兌新臺幣在2024年曾貶至19.5，2025年回升至21.2，波動度達8.7%。建議採「遠期外匯」或「選擇權」鎖定七成資金，保留三成彈性，以兼顧避險與參與升值機會。出售後資金匯回臺灣，若單筆超過50萬美元，須檢附「澳洲完稅證明」（Capital Gains Tax Clearance Certificate），否則臺灣銀行可能拒匯。
8.3 建商違約與爭議處理
預售屋常見爭議為「延遲交割」與「建材規格不符」。契約應明定「日落條款」（Sunset Clause）之賠償基準，避免建商無限期拖延。若發生糾紛，可先向州「公平交易署」（Fair Trading）申訴，調解不成再進入「民事與行政仲裁庭」（NCAT），無需聘請律師即可自行出庭，節省訟費。
九、實戰案例：臺灣家庭以自建出租策略布局布里斯本
案例背景：臺北陳氏夫妻，年收新臺幣300萬元，2024年出售臺北市公寓獲利2,200萬元，計畫投資澳洲。
- 資金規劃：透過三家臺灣銀行分筆匯出100萬美元，鎖定遠期匯率20.8，取得2,080萬元新臺幣等值澳幣。
- 標的選擇：於布里斯本Sunnybank購入500平方米空地，成交價85萬澳元，屬「高價住宅」門檻以下，無額外LTV限制。
- FIRB申請：線上繳交14,100澳元，14天取得NON，附帶四年內自建完成條件。
- 融資：以臺資銀行澳洲子行取得建築貸款，土地成數70%，建築成本成數80，總貸款額120萬澳元，利率4.9%。
- 建造：委託當地建商打造四房兩廳雙層住宅，總工程費60萬澳元，工期18個月，完工估價210萬澳元。
- 出租：交由管理公司，每週租金1,100澳元，年租金57,200澳元，扣除管理費、保險、地稅與利息，淨現金流約18,000澳元，現金殖利率3%。
- 稅務：採折舊報告，首年折舊12萬澳元，節稅3.9萬澳元，有效稅後殖利率提升至4.7%。
此案例顯示，在當前禁令下，透過「空地＋自建＋出租」模式，臺灣投資人仍能創造穩定現金流，並享有長線資本增值空間。
十、結論與後續步驟
2025年澳洲外資政策雖提高短期交易障礙，但並未關閉大門，而是將需求導向「新增供給」市場。臺灣公民若具備三大條件——充裕自有資金、可接受新屋溢價、願意承擔建造管理成本——仍可在澳洲取得4–6%稅後報酬。建議行動順序：
- 先行評估個人簽證與資金額度，決定以個人或公司名義持有。
- 委任澳洲律師與臺灣會計師，同步進行FIRB申請與ABN註冊，避免時程錯位。
- 鎖定「建商已取豁免證書」之預售案，或挑選具備雙重出入口、可分割之空地，預留未來彈性。
- 交割後立即建立「折舊報告＋房東保險＋租金託管」三合一管理，降低稅負與欠租風險。
- 持續追蹤2027年後政策檢討，若成屋禁令鬆綁，可適時將資金轉向二手市場，擴大槓桿倍數。
透過上述步驟，臺灣投資人即可在變動的澳洲房地產市場中，建立合規、高效且可傳承的海外資產組合。